房地产产品供应与城市功能协调研究
本文作者(侯爱敏 黄明华),请您在阅读本文时尊重作者版权。
◆ 中图分类号：F290 文献标识码：A
内容摘要：本文以苏州市吴中区为例，深入分析了城市功能与房地产产品错位的表现、后果，提出了相应对策：在房地产业发展目标设定中重视其对城市功能的支撑；转变房地产业发展模式，以泛地产模式实现房地产业与城市功能协调；依据不同区块房地产业发展方向来提升特色化城市功能，同时提升房地产关联产业发展水平，与房地产业形成良性互动。
关键词：城市功能 房地产产品 协调 苏州 吴中区
房地产是实现城市功能的载体，它的发展既是城市功能变化的表现，又是城市功能变化的结果。当房地产产品与城市功能脱节时，不仅影响房地产业的正常发展，也会损害城市功能的发挥。在房产商片面追求经济利益的目标驱动下，常常出现由于城市功能与房地产产品不协调导致的城市功能升级乏力、房地产市场拓展受限等不良后果。苏州市吴中区就是一个典型案例。
吴中区位于苏州南部，北靠苏州古城、工业园区和高新区，西、南拥抱太湖，既有秀美的湖光山色，又有丰富的人文风物。近年来，依托优越的山水资源和丰富的土地资源，吴中区房地产开发面积持续增大，产品类型丰富多样，既有太湖度假区的高端山水别墅，也有乡镇上的经济型别墅、公寓，还有越溪新城、尹山湖新城等产品线丰富的大盘，房地产业成为该区当之无愧的主导产业。然而，也许是优越的发展条件使人们没有动力或压力去思考更深层次和长远发展问题，房地产业长期忽略与城市功能的协调，这不仅为房地产市场的进一步拓展带来难题，也影响城市功能的升级。本文以吴中区为案例，深入分析了房地产产品与城市功能错位的表现及其对社会经济带来的不良影响，并提出相应对策。
吴中区城市功能与房地产产品供应的错位及后果
（一）城市服务功能低于产品档次，导致市场吸引力不足
房产的价格不仅反映房子本身的价值，更多的是地段价值的体现，而地段的价值是周边所有配套所带来的有形和无形价值的集中体现，如北京中关村三小的学区房比同等房源每平米高1万元，广州一座天河体育城把一个当时仍为郊区的房价拉高到城区一样的价位。根据木桶理论，木桶的短板决定了桶中水量，房产的价格取决于配套功能和产品中的任何一个“短板”。吴中区优越的山水资源使其拥有大量高端房产产品，但在各板块中，配套设施要么不足，要么仅依赖原有的区级乃至乡镇的配套设施，高层次的商贸、教育、医疗、休闲、娱乐等设施相对匮乏，城市功能单一，即使能满足基本的生活需求，也难满足主打客户多元化的需求，更不要说一些区域连基本生活配套都不完善，结果大量高端产品要么空置，要么低价售出后空关。
譬如，越溪板块尽管规划层次高、景观资源优越，但房产价格偏低，去化压力很大。一般认为是配套尚不完善所致，其实真正的原因在于配套的档次，尤其是配套的越溪小学、越溪中学、越溪医院等设施，在区域市场知名度不高、认可度不够，难以从全市吸引拥有改善性需求的中青年客户。度假区板块大量的高端产品使其必须面对高端客户的需求，这类客户最缺的不是房子，也不会只为了欣赏太湖山水而到此长期停驻，要吸引他们购房且反复到此度假，需要有真正让他们放松心灵的康体、休闲、娱乐和商务设施，能够为他们提供商务机会的交流场所，能够让他们得到信息、知识、能力提升的培训机会……这恰是度假区薄弱之处，以至于大量的高端住房长期空关，持续消费不足。
（二）城市关联产业功能不协调，限制了房地产业的带动作用
房地产业的关联带动作用强是公认的事实，但在吴中区，房地产业却未能发挥应有的带动作用，表现为：与房地产业关联紧密的装修装饰、设计、建材、家具等产业发育不良，生活服务业层次偏低，一方面导致空置、空关率提高、人气不足，人住不下来，就形不成消费，更带不来税源；另一方面还使许多住在区内的人不得不跨区消费，致使税源、财源外流。偏低的地价、房价吸引的客户群体多是对价格敏感、消费能力有限的中低收入居民，难以吸引高收入人口，因此也难带来高层次消费，无法实现社会环境形态的提升。开发商在开发中为控制成本，尽可能利用已有城市设施，投入仅能维持项目进行低水平配套，很少考虑居住人口的教育、就业等问题，不利基础设施和人口素质的提升，反过来又限制了房地产业发展，形成恶性循环。
（三）本地产业层次较低，对房产市场支撑不强
房产市场的发展与所在区域的经济发展水平和类型密切相关。良好的产业发展、合理的人口导入结构意味着较高的人均消费水平，对拉动房产市场至关紧要。吴中区当前以劳动密集型制造业为主，商贸流通、金融、文化等服务业发展相对滞后。这样的产业结构使人口结构中较少产生购房需求的生产线工人和农业人口占比较高、高收入的白领阶层占比偏低，结果使本地购买力难以对房产市场形成强力支撑。
（四）房地产产品结构特点明显，难以满足城市功能提升的载体需求
根据规划，吴中区未来定位为：区域级旅游休闲度假基地，面向区域的水乡特色宜居示范区，市域文化创意、科研教育基地，市区高新制造业基地之一。要具备这些功能需要房地产业提供科技、教育、创新创意等产业载体和利于集聚高层次人才的优越人居环境。然而从吴中区房地产产品组合来看，住房占比过高，满足文化创意、科研教育等需求的载体比重过小，难以满足需求；从产品档次看，偏低的价格、不完备的区域功能产生的过滤效应，将会把文化创业、科研教育、高新制造等产业发展需要的高素质人才排斥在外，加剧了这类产业延揽人才的难度。