南充市房地产金融危机时期态势分析和优化
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摘要：全球金融危机对国民经济各产业带来一定突发状态的影响。以此为背景，选择中国西部二级城市南充市为研究对象，分析了南充市房地产其时的态势，并结合土地结构时空优化理论，提出时空相结合的相应优化策略，以期对城市增长及房地产发展有所启发。
关键词：金融危机；房地产；土地结构；时空优化理论一、 南充市房地产概况
（一）南充市
南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻，现管辖三区五县一市，总面积12 494平方公里，2007年底城市建成区近60平方公里。南充已被纳入全国城乡统筹综合配套改革试验区；列入四川省优先发展的四个特大城市之一，是具一定代表性的发展中城市。
据国家统计局资料显示，2009年南充GDP总量达686.3亿元，同比增长14.9%。各县（市）区人均GDP最高为顺庆17 482元。人均可支配收入为12 558元，同比增长10.8%，人均消费性支出为9 637元，同比增长12.4%。截至2008年底，南充户籍总人口7 494 938。其中，市辖三区总人口1 924 945，市辖三区城市人口86.36万。
（二）南充市房地产
1.区域经济。南充城市房地产市场主要为三区房地产区域市场。
（1）顺庆区：顺庆是川东北商贸中心，对川东北3 300多万人口的地区具有很强辐射和聚集作用。全区现有各类专业、综合市场近100个，人均市场面积0.57m2，超过全国平均水平。（2）嘉陵区：1993年9月南充市撤地建市时成立的县级行政区。嘉陵始终将经济建设作为重心，将工业和三产作为两翼，居民住房条件继续改善，城镇竣工住宅面积32.72万m2，农村竣工住宅面积16.29万m2。（3）高坪区：高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。盐卤资源、水能资源丰富，还有石油、金沙、膨润土等，是全省商品粮、瘦肉型商品猪、桑蚕茧及水禽蛋生产基地。
2.金融危机时期市场概况。2008年南充市房地产开发完成投资34.5亿元，同比增长25.8%。2008年出台了相关购房利好政策，举办秋季房交会，11月房地产市场出现回暖迹象。其中商品住宅的高层住宅以及90m2及以下住宅，环比均出现了0.1%的增长。同时，二手房的销售价格也出现了小幅增长。
二、态势分析
数据截至2009年上半年，与2008年金融危机之前之后对比分析。
（一）土地市场
经统计历年来经营性土地供应情况，形成（如表1所示）：
从上表可以看出，2005年来，土地市场形势逐渐走高，到2007年达到高峰。2008年受汶川地震、国家宏观调控政策、全球金融危机影响，出现回落。2009年上半年形势有所好转。土地市场恢复性增长，总体上看出让面积和额度均不断上升。
（二）房地产市场（数据摘自南充房管局备案平台）
1.房地产成交情况。（1）商品房供应。南充2009年6月新增商品房供应面积12.77万m2，比2008年12月的 10.35万m2 增加了23.38%。其中三区分别为：嘉陵5.2万m2＞顺庆4.7万m2＞高坪2.8万m2。多层面积8.1万m2；电梯供应面积4.6万m2。（2）三区销售情况。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月减少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三区成交情况：顺庆区3.01万m2＞嘉陵区1.36万m2＞高坪区0.91万m2。
2.二手房交易情况。
三、土地结构时空优化理论
（一）土地结构理论研究
土地，是人类生产、生活的场所。土地结构，一方面包括传统的地理结构即地表结构；另一方面包含经济过程与土地空间的联系，即土地经济结构。空间结构反映了经济实体在空间中相互作用及其形成的空间关系，包括空间相互位置、集聚程度等分布规律（陆玉麟，1998；陆大道，1999；潘学标，2003；魏心镇，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多数土地空间结构是人力作用于土地的结果，即土地利用结构。
土地利用结构和国民经济结构（生产结构或产业结构）有着密切的关系：国民经济结构是土地利用结构在经济上的直接或间接的反映，而土地利用结构是国民经济结构在土地上的直接或间接的具体落实（严金明，2002）。
研究表明，工业化和城市化是导致土地利用结构变化的最主要作用力机制之一。它们不仅通过人口、产业集中、地域扩散占用土地使土地利用非农化，而且通过生活方式和价值观念的扩散，改变原来的土地利用结构。土地利用总体规划的核心内容就是土地利用结构在空间上的优化配置，在时间上的合理安排，获得最大的土地价值。
土地价值取决于其综合效益，包括经济效益、社会效益、生态效益。
V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表农用地、建设用地、未利用地效益。
= a1x1 a2x2 a3x3 c a1，a2，a3表示修正系数，c为系统随机偏移值。
xi=Fi经 Fi社 Fi生xi即第i种土地类型效益，为其经济效益、社会效益、生态效益之和。
Fi可通过负指数函数模型、特征回归分析等求得。
1.负指数函数模型。假定土地价值与距离之间的关系为:V （u）= B·e－cu。
其中，V （u）为离市中心距离为u的土地的价值；u为到市中心距离；B，c为通过已知数据估算的参数。